Évaluateur Varennes Sainte-Julie | Racicot et Associés

évaluateur Sainte-Julie

Évaluation

Valeur marchande

évaluateur professionnel sur la Rive sud

Selon les normes de pratique de l’Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec, la valeur marchande est le prix le plus probable de la vente de la propriété ou d’un intérêt dans la propriété et répondant aux conditions suivantes:

  • C’est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :
  • Les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de l’immeuble, des conditions du marché et raisonnablement bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble;
  • l’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique;
  • le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant
  • le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit représenter la vraie considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux.

Notre mandat vise à vous permettre de prendre une décision éclairée en regard avec l’établissement de la valeur marchande et/ou la perte de valeur lorsque vous voudrez agir dans l’une des circonstances suivantes :

  • Vendre ou acquérir une propriété
  • Construire, agrandir, transformer ou rénover un bâtiment
    (valeur potentielle après travaux, conversion en condo, etc)
  • Obtenir un financement hypothécaire
  • Développer un terrain (Lotissement)
  • Cristalliser un gain en capital ou mettre à jour la valeur de ses actifs immobiliers
  • Appuyer une réclamation en dommages-intérêts
  • Préparer un règlement équitable quant à une succession
  • Partage de biens mobiliers ou immobiliers
  • Régler un différend lié à un divorce
  • Répondre à l’appel d’une instance gouvernementale
  • Entreprendre la saisie d’un immeuble hypothéqué
  • Quantifier les impacts financiers des vices cachés
    et/ou de construction sur sa propriété

Valeur locative

La valeur locative correspond au revenu locatif qu’un immeuble, un local, un terrain ou tout autre bien immobilier pouvant faire l’objet d’une location produirait tout probablement sur le marché libre à la lumière des loyers demandés et versés pour des espaces locatifs comparables, à la date d’évaluation. À cette fin, voici les différents loyers pouvant être considérés dans la valeur locative.

LOYER CONTRACTUEL

Le loyer contractuel est le paiement versé par un locataire à son locateur, tel qu’établi au bail et relié à l’utilisation d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble.

LOYER ÉCONOMIQUE

Le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de justifier son investissement dans le développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise. En situation d’équilibre, c’est-à-dire quand l’offre satisfait la demande, le loyer économique est égal au loyer paritaire ou loyer du marché.

LOYER PARITAIRE OU LOYER DU MARCHÉ

Le loyer paritaire ou loyer du marché est le revenu locatif qu’un immeuble produirait tout probablement sur le marché libre à la lumière des loyers demandés et versés pour des espaces locatifs comparables, à la date d’évaluation

Le gain en capital

Lorsque vous vendez un bien, vous pouvez réaliser une perte, générer un gain en capital ou encore récupérer le coût d’acquisition du bien.

Alors qu’une perte peut servir à réduire vos impôts sous certaines conditions, un gain en capital fait partie de vos revenus imposables et doit être déclaré. Un « gain en capital » correspond à l’augmentation de valeur d’un bien entre le moment où vous l’avez acheté et le moment où vous en disposez. Ceci est vrai, peu importe que le bien soit une maison, un chalet, ou des actions!

Les lois fiscales actuellement en vigueur prévoient que la moitié du gain en capital est imposable. Par exemple, si vous réalisez un profit de 100 000 $ à la suite de la vente d’un bien, le montant à inclure dans votre déclaration de revenus sera de 50 000 $. Cette portion est appelée le gain en capital imposable

Il n’y a pas que la vente qui donne lieu à l’application des règles du gain en capital. Il en va de même du don. Ainsi, lorsque vous donnez un bien de votre vivant à une personne avec qui vous avez un lien de dépendance, un certain montant est prélevé par les gouvernements fédéral et provincial à la fin de l’année financière.

Il peut sembler étrange qu’une personne soit imposée alors qu’elle donne un bien. On trouve l’explication dans les lois fiscales où sont créées des présomptions suivant lesquelles, dans certaines circonstances, un don équivaut à une vente.

Les lois fiscales prévoient également l’application de ce mécanisme au décès d’une personne. Celle-ci est alors réputée avoir vendu tous ses biens à la valeur marchande immédiatement avant son décès. Les gains en capitaux imposables doivent dès lors être inclus dans la déclaration de revenus du défunt.

Les lois de l’impôt prévoient quelques situations où il y a exonération du gain en capital.

  • Évaluation immobilière
  • Résidentiel
  • Commercial
  • Industriel
  • Propriété à revenus
  • Agricole
  • Terrain
  • Consultation et analyse d’un projet de développement
  • L’étude de marché
  • analyses de rentabilité

Nous oeuvrons dans les domaines suivants :

  • Financement hypothécaire
    (résidentiel, agricole, commercial et industriel)
  • Achat ou vente
  • Fins de partage du patrimoine
  • Assurances
  • Fins de fiscalité
  • Fins successorales
  • Relogement (transfert)
  • Reprise hypothécaire

Nos principaux clients sont issus du milieu des institutions financières (Caisses Desjardins, Banque Royale, Banque de Montréal, Banque Laurentienne, Banque Nationale, Banque TD) pour lesquels nous traitons un minimum de 1 000 dossiers annuellement.